Proceso de préstamo

Dé el primer paso para conseguir la casa de sus sueños

Proceso de préstamo

La precalificación inicia el proceso de préstamo. Una vez que un prestamista ha recopilado información sobre los ingresos y las deudas de un prestatario, se puede determinar cuánto puede pagar el prestatario por una casa. Dado que los diferentes programas de préstamos pueden causar diferentes valoraciones, un prestatario debe obtener una precalificación para cada tipo de préstamo para el que el prestatario pueda calificar.

Al intentar aprobar a los compradores de vivienda para el tipo y la cantidad de hipoteca que desean, las compañías hipotecarias analizan dos factores clave. Primero, la capacidad del prestatario para reembolsar el préstamo y, segundo, la voluntad del prestatario de reembolsar el préstamo.

La capacidad para pagar la hipoteca se verifica mediante su empleo actual y sus ingresos totales. En términos generales, las compañías hipotecarias prefieren que usted haya estado empleado en el mismo lugar durante al menos dos años, o al menos esté en la misma línea de trabajo durante algunos años.

La disposición del prestatario a reembolsar se determina examinando cómo se utilizará la propiedad. Por ejemplo, ¿vivirás allí o simplemente lo alquilarás? La disposición también está estrechamente relacionada con la forma en que ha cumplido con los compromisos financieros anteriores, de ahí el énfasis en el Informe de crédito y / o su historial de pago de alquiler.

Es importante recordar que no hay reglas grabadas en piedra. Cada solicitante se maneja caso por caso. Entonces, incluso si te quedas un poco corto en un área, tu punto más fuerte podría compensar al débil. Las compañías hipotecarias no podrían permanecer en el negocio si no generan negocios de préstamos, por lo que lo mejor para todos es ver que usted califica.

Para analizar correctamente un programa hipotecario, el prestatario debe pensar cuánto tiempo planea mantener el préstamo. Si planea vender la casa en unos años, un préstamo ajustable o global puede tener más sentido. Si planea quedarse con la casa por un período más largo, un préstamo fijo puede ser más adecuado.

Con tantos programas entre los que elegir, cada uno con diferentes tasas, puntos y tarifas, la búsqueda de un préstamo puede llevar mucho tiempo y ser frustrante. Un profesional hipotecario experimentado puede evaluar la situación de un prestatario y recomendar el programa hipotecario más adecuado, lo que le permite al prestatario tomar una decisión informada.

La solicitud es el siguiente paso del proceso de préstamo. Con la ayuda de un profesional hipotecario, el prestatario completa la solicitud y proporciona toda la documentación solicitada.

Una solicitud de préstamo no se considera completa hasta que nos haya proporcionado al menos la siguiente información: (1) Su nombre, (2) Sus ingresos, (3) Su número de Seguro Social (y autorización para verificar su crédito), (4) El dirección de la vivienda que planea comprar o refinanciar, (5) una estimación del valor de la vivienda y (6) el monto del préstamo que desea pedir prestado.

Una estimación de préstamo es un formulario de tres páginas que recibe después de solicitar una hipoteca. La estimación del préstamo le brinda detalles importantes sobre el préstamo que ha solicitado. Se lo enviaremos dentro de los 3 días posteriores a su solicitud de préstamo completa. La estimación del préstamo le proporciona información importante, incluida la tasa de interés estimada, el pago mensual y los costos totales de cierre del préstamo. La Estimación del préstamo también le brinda información sobre los costos estimados de impuestos y seguros, y cómo la tasa de interés y los pagos pueden cambiar en el futuro. Además, la estimación del préstamo también indicará si el préstamo tiene características especiales de las que querrá estar al tanto, como multas por cancelar el préstamo antes de tiempo (una multa por pago anticipado) o aumentos en el saldo del préstamo hipotecario, incluso si los pagos se realizan en tiempo (amortización negativa). El formulario utiliza un lenguaje claro y está diseñado para ayudarlo a comprender mejor los términos del préstamo hipotecario que solicitó. Todos los prestamistas deben utilizar el mismo formulario estándar de estimación de préstamos. Esto le facilita comparar préstamos hipotecarios para que pueda elegir el que más le convenga. Cuando recibe una estimación de préstamo, no significa que su préstamo haya sido aprobado o denegado. La estimación del préstamo le muestra qué condiciones de préstamo podemos ofrecerle si decide seguir adelante.

Una vez que reciba su Estimación del préstamo, depende de usted decidir si sigue adelante con nosotros o no. Si decide no continuar con la solicitud de un préstamo en particular, no necesita hacer nada más. Si tiene la intención de continuar con nosotros, debe dar el siguiente paso e informarnos por escrito o por teléfono que desea seguir adelante con la solicitud de ese préstamo. Se requiere que todos los prestamistas cumplan con los términos de la Estimación del préstamo durante 10 días hábiles. Por lo tanto, si decide avanzar más de 10 días hábiles después de recibir una estimación del préstamo, tenga en cuenta que las condiciones del mercado pueden hacer necesario revisar los términos y los costos estimados y proporcionarle una estimación del préstamo revisada.

Una vez presentada la solicitud, comienza la tramitación de la hipoteca. El procesador solicita el informe de crédito, el informe de tasación y de título. A continuación, se verifica la información de la aplicación, como los depósitos bancarios y los historiales de pago. Cualquier despectivo crediticio, como pagos atrasados, cobros y / o sentencias, requiere una explicación por escrito. El procesador examina el informe de tasación y título para verificar si hay problemas de propiedad que puedan requerir una mayor investigación. A continuación, se prepara todo el paquete hipotecario para presentarlo al prestamista.

Una vez que haya completado la solicitud de préstamo, aceptado el presupuesto del préstamo e indicado su intención de continuar, le solicitaremos documentos para obtener la aprobación de su préstamo. Las siguientes declaraciones no son una lista completa de lo que se necesitará, pero están destinadas a darle una idea de lo que necesitaremos de usted. Una vez que llegue a esta etapa del proceso de préstamo, le daremos un conjunto específico de documentos que necesitaremos para su préstamo en particular. Si está comprando o refinanciando su casa y recibe un salario, deberá proporcionar los formularios W-2 de los últimos dos años y un mes de comprobantes de pago: O, si trabaja por cuenta propia, deberá proporcionar el declaraciones de impuestos a dos años. Si es propietario de una propiedad de alquiler, deberá proporcionar los contratos de alquiler y las declaraciones de impuestos de los dos últimos años. Si desea acelerar el proceso de aprobación, también debe proporcionar los estados de cuenta bancarios, de acciones y de fondos mutuos de los últimos tres meses. Proporcione las copias más recientes de cualquier corretaje de valores o cuentas IRA / 401k que pueda tener.

Si solicita un retiro de efectivo, necesitará una carta explicativa de “Uso de los ingresos”. Proporcione una copia de la sentencia de divorcio si corresponde. Si no es ciudadano estadounidense, proporcione una copia de su tarjeta verde (anverso y reverso), o si NO es un residente permanente, proporcione su visa H-1 o L-1.

Si solicita un préstamo con garantía hipotecaria, además de los documentos anteriores, deberá proporcionar una copia de su primera nota hipotecaria y escritura de fideicomiso. Estos elementos normalmente se encontrarán en los documentos de cierre de su hipoteca.

La mayoría de las personas que solicitan una hipoteca de vivienda no necesitan preocuparse por los efectos de su historial crediticio durante el proceso de la hipoteca. Sin embargo, puede estar mejor preparado si obtiene una copia de su Informe de crédito antes de solicitar su hipoteca. De esa manera, puede tomar medidas para corregir cualquier negativo antes de realizar su solicitud.

Un perfil crediticio se refiere a un archivo de crédito del consumidor, que se compone de varias agencias de informes crediticios del consumidor. Es una imagen de cómo devolvió el dinero a las empresas a las que pidió dinero prestado o cómo cumplió con otras obligaciones financieras. Hay cinco categorías de información en un perfil crediticio:

Información identificativa
informacion de Empleo
Información de crédito
Información de registro público
Consultas
NO se incluye en su perfil de crédito la raza, la religión, la salud, los antecedentes de conducción, los antecedentes penales, las preferencias políticas o los ingresos.

Si ha tenido problemas de crédito, esté preparado para discutirlos honestamente con un profesional hipotecario que lo ayudará a escribir su “Carta de explicación”. Los profesionales expertos en hipotecas saben que puede haber razones legítimas para problemas crediticios, como desempleo, enfermedad u otras dificultades financieras. Si tuvo problemas que se han corregido (restablecimiento de crédito) y sus pagos se han realizado a tiempo durante un año o más, su crédito puede considerarse satisfactorio.

La industria hipotecaria tiende a crear su propio lenguaje y la calificación crediticia no es diferente. Los préstamos hipotecarios de BC reciben su nombre de la calificación del crédito de una persona en función de cosas como el historial de pagos, el monto de los pagos de deudas, las quiebras, la posición de capital, las calificaciones crediticias, etc. La calificación crediticia es un método estadístico para evaluar el riesgo crediticio de una solicitud de hipoteca . El puntaje analiza los siguientes elementos: morosidad pasada, comportamiento de pago despectivo, niveles de deuda actuales, duración del historial crediticio, tipos de crédito y número de consultas.

A estas alturas, la mayoría de la gente ha oído hablar de la calificación crediticia. El puntaje más común (ahora la terminología más común para el puntaje de crédito) se llama puntaje FICO. Esta calificación fue desarrollada por Fair, Isaac & Company, Inc. para las tres agencias de crédito principales; Equifax (Beacon), Experian (anteriormente TRW) y Empirica (TransUnion).

Los puntajes FICO son simplemente puntajes de depósito, lo que significa que SÓLO consideran la información contenida en el archivo de crédito de una persona. NO consideran los ingresos, los ahorros o el monto del pago inicial de una persona. Los puntajes de crédito se basan en cinco factores: el 35% del puntaje se basa en el historial de pagos, el 30% en la cantidad adeuda, el 15% en cuánto tiempo ha tenido crédito, el 10% por ciento en la búsqueda de un nuevo crédito y el 10% en el tipos de crédito que tiene. Los puntajes son útiles para dirigir las solicitudes a programas de préstamos específicos y para establecer niveles de suscripción como Streamline, Traditional o Second Review. Sin embargo, no son la última palabra sobre el tipo de programa para el que calificará o su tasa de interés.

Muchas personas en el negocio hipotecario se muestran escépticas acerca de la precisión de las puntuaciones FICO. La calificación solo ha sido una parte integral del proceso hipotecario durante los últimos años (desde 1999); sin embargo, los puntajes FICO han sido utilizados desde finales de la década de 1950 por comerciantes minoristas, compañías de tarjetas de crédito, compañías de seguros y bancos para préstamos al consumidor. Los datos de grandes proyectos de puntuación, como grandes carteras hipotecarias, demuestran su calidad predictiva y que las puntuaciones funcionan.

Los siguientes elementos son algunas de las formas en que puede mejorar su puntaje crediticio:

Pague sus facturas a tiempo.
Mantenga los saldos bajos en tarjetas de crédito.
Limite sus cuentas de crédito a lo que realmente necesita. Las cuentas que ya no son necesarias deben cancelarse formalmente, ya que las cuentas con saldo cero aún pueden contabilizarse en su contra.
Verifique que la información de su informe de crédito sea precisa.
Sea conservador al solicitar crédito y asegúrese de que su crédito solo se verifique cuando sea necesario.
Un prestatario con una puntuación de 680 o más se considera prestatario A +. Un préstamo con este puntaje se someterá a un sistema de “suscripción básica computarizada automatizada” y se completará en minutos. Los prestatarios en esta categoría califican para las tasas de interés más bajas y su préstamo puede cerrarse en un par de días.

Una puntuación por debajo de 680 pero por encima de 620 puede indicar que los suscriptores analizarán más de cerca para determinar el riesgo potencial. Es posible que se requiera documentación complementaria antes de la aprobación final. Los prestatarios con esta calificación crediticia aún pueden obtener un precio “A”, pero el préstamo puede demorar varios días más en cerrarse.

Los prestatarios con puntajes de crédito por debajo de 620 normalmente no están sujetos a la mejor tasa y condiciones ofrecidas. Este tipo de préstamo generalmente se destina a prestamistas “de alto riesgo”. Los términos y condiciones del préstamo son menos atractivos con estos tipos de préstamos y se necesita más tiempo para encontrar al prestatario las mejores tarifas.

En igualdad de condiciones, cuando tiene crédito despectivo, todos los demás aspectos del préstamo deben estar en orden. La equidad, la estabilidad, los ingresos, la documentación, los activos, etc. juegan un papel más importante en la decisión de aprobación. Varias combinaciones ar

Una tasación de bienes inmuebles es la valoración de los derechos de propiedad. El tasador debe definir los derechos a tasar. El tasador no crea valor, el tasador interpreta el mercado para llegar a una estimación de valor. A medida que el tasador recopila los datos pertinentes a un informe, se debe considerar el sitio y las comodidades, así como la condición física de la propiedad. Se debe completar una considerable investigación y recopilación de datos antes de que el tasador llegue a una opinión final sobre el valor.

Utilizando tres enfoques comunes, que se derivan todos del mercado, se obtiene la opinión o estimación del valor. El primer enfoque de valor es el ENFOQUE DE COSTOS. Este método deriva lo que costaría reemplazar las mejoras existentes a la fecha de la tasación, menos cualquier deterioro físico, obsolescencia funcional y obsolescencia económica. El segundo método es el ENFOQUE DE COMPARACIÓN, que utiliza otras propiedades de “referencia” (comps) de tamaño, calidad y ubicación similares que se han vendido recientemente para determinar el valor. El ENFOQUE DE INGRESOS se utiliza en la tasación de propiedades de alquiler y tiene poco uso en la tasación de viviendas unifamiliares. Este enfoque proporciona una estimación objetiva de lo que pagaría un inversor prudente en función de los ingresos netos que produce la propiedad.

Una vez que el procesador ha elaborado un paquete completo con todas las verificaciones y la documentación, el archivo se envía al prestamista. El asegurador es responsable de determinar si el paquete se considera un préstamo aceptable. Si se necesita más información, el préstamo se pone en “suspenso” y se contacta al prestatario para proporcionar más información y / o documentación. Si el préstamo es aceptable tal como se presentó, el préstamo se coloca en estado “aprobado”.

La Divulgación de cierre es un formulario de cinco páginas que proporciona los detalles finales sobre el préstamo hipotecario que ha seleccionado. Incluye los términos del préstamo, sus pagos mensuales proyectados y cuánto pagará en tarifas y otros costos para obtener su hipoteca (costos de cierre).

La ley nos exige que le demos la Divulgación de cierre al menos tres días hábiles antes de que cierre su préstamo hipotecario. Esta ventana de tres días le da tiempo para comparar sus términos y costos finales con los estimados en la Estimación del Préstamo que recibió previamente de nosotros. Los tres días también le dan tiempo para hacernos cualquier pregunta antes de ir a la mesa de cierre.

Una vez que se aprueba el préstamo, el archivo se transfiere al departamento de cierre y financiación. El departamento de financiación notifica al corredor y al abogado de cierre de la aprobación y verifica los honorarios del corredor y de cierre. El abogado de cierre luego programa una hora para que el prestatario firme la documentación del préstamo.

Al cierre, el prestatario debe:

Lleve un cheque de caja para el pago inicial y los costos de cierre si es necesario. Normalmente, no se aceptan cheques personales y, si lo son, retrasarán el cierre hasta que el cheque se liquide en su banco.
Revisa los documentos finales del préstamo. Asegúrese de que la tasa de interés y los términos del préstamo sean los que acordó. Además, verifique que los nombres y la dirección en los documentos del préstamo sean correctos.
Firma los documentos del préstamo.
Traiga identificación y comprobante de seguro.
Después de que se firman los documentos, el abogado de cierre devuelve los documentos al prestamista que los examina y, si todo está en orden, se encarga de la financiación del préstamo. Una vez que se ha financiado el préstamo, el abogado de cierre hace los arreglos para que la nota hipotecaria y la escritura de fideicomiso se registren en la oficina de registradores del condado.

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